2023年行至年中，清远房地产行业经历了年初的“小阳春”后，在供需两端制约之下，楼市复苏动能继续放缓，成交数据有所回落。根据市住房和城乡建设局网签数据统计，2023年上半年，全市新建商品房成交35802套，同比下跌约5.3%，成交面积281.6万平方米，与去年同期相当。

上半年，清远楼市由强复苏转入弱修复阶段，市场活跃度下降。

今年上半年的清远楼市，整体表现先扬后抑的态势。在积压需求释放以及政策显效等因素带动下，一季度市场活跃度回升，同比销售面积增长21.5%。进入二季度，前期积压购房需求基本释放完毕，清远新房市场活跃度持续低迷。新房成交规模从4月起持续下降，市场降温明显。

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综合上半年楼市成交数据看，亮点在于商品房住宅成交呈现了回暖态势，半年成交套数19624套，同比增长18%，均价站稳的“7字头”。

汇成房产代理经理陈三认为，从数据可以看出，清远楼市过去半年由强复苏转入弱修复阶段，市场交易活跃度逐步下降，成交规模大概率持续下挫。总体而言，上半年市场回暖的程度不及预期。

二手房方面，全市商品房成交13982套，根据房天下提供的二手挂牌价，均价约为5200元/平米。

记者走访市区各中介门店了解到，工作在一线的房产中介们，对于房地产市场的感受更为直观。“二月小阳春的热情过后，二手房成交量开始显出疲态。”旧城某房产代理经理张华告诉记者，“从我们观察来看，今年清远楼市回暖从1月底就开始了，也可能是因为过年早，所以市场活跃的周期也比往年来得更早，但这波购房需求有点‘来得快去得快’，突然就不好卖了，这在过去很少见。”

记者在多个片区实探时发现，由于市场回暖不及预期，二手房参考价“松绑”，降价成了许多二手房的推广关键字。“挂牌价往往高于成交价，比如现在旧城步梯楼低于2000元/平方米的房源比比皆是，与2018年的最高峰相比，这边的房价下跌幅度普遍接近甚至超过40%。”张华表示。

陈三表示，短期来看，清远房地产市场企稳迹象渐显，但稳定恢复仍面临一定压力。当下购房者观望情绪正浓，更看重产品素质、优惠政策等实际利好，加上各大房企拿地、新建项目速度放缓，“去库存”仍是清远楼市的首要目标。

今年以来，清远房地产市场调控和金融政策逐渐宽松。自4月1日清远市实施阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限和6月国家下调LPR后，各大主流银行陆续响应，原则上不设最低点。

新政实行后，清远已有银行实行首套住房商贷利率最低可执行5年期以上LPR-70基点的政策，最低利率3.6%，首套房首付低至20%。目前，清远首套房贷利率已经处于十年来的利率水平较低点，随着房贷利率和公积金贷款利率的进一步下调，有望更好地支持刚需性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

面对利好政策“大轰炸”，业内多方认为宽松的金融政策支持表明将明确解除妨碍住房消费释放的限制性政策，跟过去前几轮相比仍有宽松空间。然而，和政策面积极对比，市场对于政策的响应显得不温不火。不少中介机构表示，清远楼市已进入刚需改善市场，宽松金融政策对楼市虽有一定刺激，但从第二季度成交数据看，环比第一季度下跌约3成，所以新政成效并未达至预期。

陈三认为，下半年房地产刺激政策的制定，需求侧可以更多关注改善人群，尤其是在首付以及贷款利率层面给予更多倾斜，会更有利于加快改善人群的入场节奏。供给侧则需要针对房企有更多灵活的政策落地。这些因素能否好转，以及政策托底力度的大小，直接影响着下半年房地产市场走势。

清远上半年在售项目经过春节、清明、“五一”黄金周等三大节日不同程度的让利，刺激购房需求集中释放。但目前客户刚需化倾向已经显现，加上缺乏外区客户支撑，后期需求也存在难以为继的可能。如何重新激活投资需求、引导外区流入，将成为下半年清远楼市的重要课题。

清远楼市业内人士认为，当下购房者观望情绪正浓，更看重产品素质、优惠政策等实际利好，加上各大房企拿地、新建项目速度放缓，“去库存”仍是清远楼市的首要目标。第三季度即将迎来“金九银十”，特别在今年中秋、国庆连放八天的长假刺激下，返乡客置业需求将达至顶峰，想必各大房企也正在积极“备战蓄力”，计划在下半年冲击业绩。

清远超悦新房张经理表示，在多重政策利好加持以及许多楼盘项目都给出了不同程度的让利之下，刚需购房客买房压力逐步减轻，整体市场已开始逐步向好。但是近年来清远房地产开发投资的高位运营供应量较大，让清远库存积压处于高位，去库存仍是较大的难题。特别是受到周边城市政策松动以及经济大环境的影响，清远市场目前客户刚需化已经十分明显，而本地刚需客群出手较为谨慎，买房更“挑剔”导致市场冷热分化更明显，未来将更考验楼盘综合实力。

记者走访市区多个中介和楼盘销售了解到，不少业内人士普遍认为清远楼市已经进入高质量发展通道，今年下半年清远的房价与成交量将会呈现一定的分化趋势，质优、地段好、配套完善等大品牌楼盘在整体市场价格下滑的情况下，仍然能保持相对稳定。而口碑较差、周边配套不完善等小型楼盘面临的销售和价格压力将加大。因此，业内预测下半年市场恢复仍有波折，销售面积在低基数下或实现小幅增长，全年销售面积与2022年基本持平。

文字：何帆

摄影：刘淑芳

责编：夏汉华

校对：张鍪

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