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读创/深圳商报首席记者 张玮玮 通讯员 司新宣 李志文

“物业搞的很多东西我又用不上，安保和保洁工作又敷衍，我已经交过很多物业费了，现在不想给了！”面对业主的抱怨，深圳市坪山区司法局派驻坪山区人民法院的诉前调解员陈宇欢耐心倾听，普法说理，成功化解一宗物业管理纠纷。

近日，深圳市某物业管理公司将业主刘某诉至法院，要求其支付欠缴的物业管理费、专项维修资金及违约金共计620.84元。在诉前调解过程中，刘某称在小区居住多年，之前从未拖欠过物业费，但是物业提供的安保和保洁服务太差，也不需要物业提供的公共设施服务，多次沟通无果后，只能以拒交物业费反击，现在业委会已将某物业管理公司“炒掉”。

物业提供的服务不满意，或者不需要就可以不交物业费吗？调解员耐心解释，依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

首先，小区物业服务内容包括了建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等公共性服务，涉及全小区业主的公共利益，在效用上不可分割，无论业主是否实际享受到，都应依约缴纳物业费。

其次，业主对物业服务不满意，若仅仅是物业服务的轻微瑕疵（如偶尔清洁不及时、物业人员工作懒散等）则不能拒交物业费。

再次，当物业管理公司违反规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费时，业主可以违规收费为由拒绝缴纳。

最后，如果物业服务有重大瑕疵造成业主损失可要求物业公司赔偿。

目前，刘某并无证据证明物业服务存在重大瑕疵或违反规定收费，无权要求减免物业费。最终，刘某付清了欠缴费用共计620.84元，物业管理公司放弃起诉，该纠纷在诉前联调阶段成功结案。

调解员提醒，对于物业服务的质量，每位业主的主观感受会有不同，出现问题可先行沟通、协商，或者经法定程序“炒掉”物业公司，选聘新的物业服务企业。若仅以对物业服务不满意或不需要就拒绝交物业费，一旦被起诉，可能要承担违约金等不利后果。同时物业服务企业应切实履行责任，加强与业主、业委会的沟通协商，多公示报告、多听取建议，及时处理业主反映的问题，增进双方互信理解。